华北制药(600812):北京中企华资产评估有限责任公司关于华北制药股份有限公司拟对另外的应收款-搬迁停工损失进行减值测试涉及的相关资产可收回金额评估咨询报告
原标题:华北制药:北京中企华资产评估有限责任公司关于华北制药股份有限公司拟对另外的应收款-搬迁停工损失进行减值测试涉及的相关资产可收回金额评估咨询报告
和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的评估咨询报告依法承担责任。
规规定和评估咨询报告载明的应用限制范围使用评估咨询报告；委托人或者其他评估咨询报告使用人违反前述规定使用评估咨询报告的，资产评定估计机构及其资产评定估计人员不承担责任。
估咨询报告使用人和法律、行政法规规定的评估咨询报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为评估咨询报告的使用人。
确理解和使用评估咨询结论，评估咨询结论不等同于评估对象可实现价格，评估咨询结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料做了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具评估咨询报告的要求。
象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
受评估咨询报告中假设和限制条件的限制，评估咨询报告使用人应当最大限度地考虑评估咨询报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估咨询结论的影响。
我们不具备专业鉴定能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业方面技术检测和鉴定，我们的评估以委托人和其他相关当事人提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估咨询结论可能会受到不同程度的影响。
重要提示 本摘要内容摘自评估咨询报告正文，欲了解本评估项目的详细情 况并合理理解和使用评估咨询结论，应认真阅读评估咨询报告正文。华北制药股份有限公司：
委托，按照法律、行政法规和资产评定估计准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对华北制药股份有限公司拟进行资产减值测试涉及的华北制药股份有限公司另外的应收款-搬迁停工损失中的相关资产在评估基准日的可收回金额进行了测算。现将评估咨询报告摘要如下：
款-搬迁停工损失按照个别计提法进行减值测试，为此，需要对涉及的华北制药股份有限公司另外的应收款-搬迁停工损失中相关资产的可收回金额进行测算，为上述经济行为提供价值参考。
相关资产(包括涉及的 41宗土地出让收益返还款和搬迁导致不会再使用的设备)。
他应收款-搬迁停工损失账面价值为 178,971.79万元，纳入评估范围内资产可收回金额为 186,069.33万元。
行政法规和资产评定估计准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采取公允价值减去处置费用法，按照必要的评估程序，对华北制药股份有限公司其他应收款-搬迁停工损失中的相关资产在 2023年 12月 31日的预计可收回金额进行了分析测算。现将资产评估情况报告如下：
产评估委托合同约定的其他评估咨询报告使用人包括产权持有单位的年报审计师和法律、行政法规规定的使用人。
营)；中药饮片的生产和销售(按许可证核定的范围及有效期限经营)；医药中间体、植物提取物、食品添加剂的生产、销售；货物仓储(法律、法规、国务院决定禁止或者需审批的除外)；普通货运；商品及技术的进出口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；医药化工技术转让、技术开发、技术经营或咨询服务，机器设备清洗、机电仪安装、检定检修；粮食、包装材料、化妆品、办公用品、劳保用品、日常百货、服装、建筑材料、通讯器材、电子产品、塑橡制品、汽车配件、办公家具、润滑油、五金、仪器仪表、药用玻璃型、化学试剂、机械设备、电器机械及零配件的批发、零售(以上事项需前置审批的除外)；卫生用品的销售；房屋租赁；以下仅限分支机构经营(涉及许可的凭许可证经营):药用辅料(重组人血白蛋白)、栓剂、酊剂、散剂、空心胶囊、合剂、滴丸剂，口服液、溶液剂的生产；重组人血白蛋白(非血液制品、非药品)的生产、销售；兽药销售；消杀用品、医疗器械的销售；中成药、化学原料药及其制剂、抗生素原料药及其制剂、生化药品、生物制品、第二类制剂的批发；计生用品(药品、需审批的医疗器械除外)、保健品、药用中间体、植物提取物零售；药用玻璃瓶、日用玻璃制品、纸张、有色金属、焦炭的批发、零售；中药类产品、中西药、生物技术产品、农兽药及综合技术的研发、技术咨询；普通环境猫的生产、销售(凭《实验动物生产许可证》经营);药品检验服务；预包装食品、保健食品、特殊医学用途配方食品的研发、加工、生产、销售。化工原料(危险化学品及易制毒等)。
任公司，以下简称“华药集团”)投入其全部生产经营性资产，并经募股于 1992年 8月组建的股份有限公司；1993年 11月 8日，华北制药股票上网发行，股票名称为“华北制药”，股票代码为 600812，发行数量为 7,000万股，1994年 1月 4日，华北制药股票在上海证券交易所挂额评估咨询报告
股配 3股，以 1997年 7月 28日为股权登记日、每 10股配 1.818股，以1999年 1月 26日为股权登记日、每 10股配 3股，完成三次配股后，公司的注册资本为 1,169,394,189.00元；按照华北制药2004年度第二次临时股东大会决议通过的华北制药与华药集团签订的《以股抵债协议》，公司减少注册资本 407,484,887.00元，此次减资完成后华北制药的注册资本为 761,909,302.00元。
通过《华北制药股份有限公司股权分置改革方案》，并经河北省人民政府国有资产监督管理委员会冀国资发产权[2006]210号文核准及上海证券交易所上证上字[2006]594号文同意，华北制药以总股本 761,909,302股为基数,以资本公积金向全体股东每 10股转增股本 3.5股，非流通股股东将应得转增股本全部转送给流通股股东，作为非流通股股东所持股份获得流通权的对价安排，此方案实施完毕后，以方案实施股权登记日流通股股东持有的股份为基数，原流通股股东所持股份共计增加266.668.256股，华北制药总股本由 761,909,302股增加至 1,028,577,558股，华北制药注册资本相应的由人民币 761,909,302.00元增加至
了《关于公司非公开发行 A股股票预案的议案》，2012年 8月 1日，中国证券监督管理委员会证监许可[2012]1021号文《关于核准华北制药股份有限公司非公开发行股票的批复》核准了华北制药向冀中能源集团有限责任公司定向增发 350,000,000股，增发完毕后，华北制药总股本由 1,028,577,558股增加至 1,378,577,558股，华北制药注册资本相应的由人民币 1,028,577,558.00元增加至 1,378,577,558.00元。
了《关于公司非公开发行 A股股票预案的议案》，2013年 12月 27日，中国证券监督管理委员会证监许可[2013]1639号文《关于核准华北制药股份有限公司非公开发行股票的批复》核准了华北制药向冀中能源集
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损失按照个别计提法进行减值测试，为此，需要对涉及的华北制药股份有限公司其他应收款-搬迁停工损失中相关资产的可收回金额进行测算，为上述经济行为提供价值参考。
相关资产(包括涉及的 41宗土地出让收益返还款和搬迁导致不再使用的设备)。
同，原石家庄市国土资源局代表石家庄市人民政府以“支付土地补偿金”和返还“公开出让后的土地收益(公开出让后的土地增值部分)”的方式，有偿收回产权持有单位国有土地使用权。
国有土地使用权收购(回)合同》，即上述土地收回(购)合同补充协议，石家庄市人民政府将根据《石家庄市主城区污染工业企业退城搬迁改造的实施意见》(石政规[2018]15 号)“按照土地出让总价款的 60%”，且“扣除已支付的土地补偿费、利息(利息以财政部门认定的数额为准)及其他费用”之后的金额，对产权持有单位进行补偿。
估范围的 41宗土地使用权注销；根据上述协议及产权持有单位说明材料，产权持有单位享有退城搬迁改造涉及的被收储土地的土地出让收益返还款。
生产设备，共 403项，主要分布在华北制药股份有限公司下属公司厂区内，部分闲置、部分利旧使用。
一致。评估基准日，评估范围内的资产账面价值未经审计，但资产的账面价值、资产类别、资产数量清单已经与委托人进行沟通，并取得额评估咨询报告
条：执行以财务报告为目的的评估业务，应当根据会计准则或者相关会计核算与披露的具体要求、评估对象等相关条件明确价值类型。会计准则规定的计量属性可以理解为相对应的评估价值类型。
2.《中华人民共和国公司法》(2018年 10月 26日第十三届全国人民
4.《中华人民共和国证券法》(2019年 12月 28日第十三届全国人大
8.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年 10月 28日第十一届
13.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33号)、《财政部关于修改
的决定》(财政部令第 76号)； 14.《企业会计准则第 22号--金融工具确认和计量》；
3.《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2018]35号)；4.《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2018]36号)；
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]33号)； 6.《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协[2018]37号)；
11.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号)；12.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)；
4.石家庄市公共资源交易中心国有土地使用权招拍挂出让成交公示； 额评估咨询报告
市中心城区部分地块控规动态维护方案(第 21次、第 22次规委会项目报批稿)》的公告；
5.石家庄市自然资源和规划局 2023年 10月 24日关于公布《石家庄
值迹象的，应当估计其可收回金额。可收回金额应当根据资产的公允市价减去处置费用的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
允价值计量层次，公允价值减处置费用的确定依次考虑以下方法计算： (1)根据公平交易中销售协议价格减去可直接归属于该资产处置费
格减去处置费用后的金额确定。资产的市场价格通常应当根据资产的额评估咨询报告
信息为基础，估计资产的公允价值减去处置费用后的净额，该净额可以参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果进行估计。
靠估计资产的公允价值减去处置费用后的净额的，应当以该资产预计未来现金流量的现值作为其可收回金额。
资产评估师应当取得经管理层批准的未来收益预测资料，并以此为基础计算资产组或资产组组合的可收回金额。
易中销售协议价格，部分资产不存在销售协议但存在资产活跃市场，且无法取得产权持有单位经管理层批准的纳入本次评估范围资产未来经营成果预测资料，故本次采用公允价值减去处置费法对华北制药股份有限公司另外的应收款-搬迁停工损失中的相关资产的可回收金额进行计算，具体公式如下：
照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
置成本作为确定评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。
补偿金”和返还“公开出让后的土地收益(公开出让后的土地增值部分)”的方式，有偿收回产权持有单位国有土地使用权，其中土地补偿金分别在“合同生效后”、“地上房产注销并将注销手续交付”、“该宗地块公开出让后”分批次支付给产权持有单位，至本次评估基准日，产权持有单位已收到部分土地补偿金。
位国有土地使用权收购(回)合同》，石家庄市人民政府将根据《石家庄市主城区污染工业企业退城搬迁改造的实施意见》(石政规[2018]15 号)“按照土地出让总价款的 60%”，且“扣除已支付的土地补偿费、利息(利息以财政部门认定的数额为准)及其他费用”之后的金额，对产权持有单位进行补偿。据此，土地出让收益返还款按如下方式计算： 土地出让收益返还款=土地出让总价款×60%-已取得土地补偿费、
评估咨询报告日前已出让)，依据相关地块出让公示信息确定土地出让单价，乘以土地出让实用地面积，确定土地出让总价。
采用市场法评估确定土地单价，乘以预计土地可出让实用地面积，确定土地出让总价。
基准日超过 3年，区域地价变化较大，原基准地价不能有效反映区域土地市场价值。
基准日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。市场法计算公式：
款日期对应的中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率(LPR)，计息周期按收款日期至本次评估基准日之间年限。
元分厂(华药南院地块内)、汽车队、制剂公司 2车间尚未搬迁无法确定待拆除明细，故未考虑地上物拆除费用；其他地块结合地上物实际情况确定相应的拆除费用。
在搬迁过程中陆续退出生产线，并陆续进行拆解搬离，与其他设备混杂，部分闲置、部分利旧使用，评估人员对部分资产进行了抽盘，对部分资产以往清查资料及账务资料进行了查阅，同时由委托人提供说明，由委托人对资产的真实性提供保证。本次评估结合类似设备情况，采用综合回收率估算设备类资产可收回金额。
范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
拟定了具体的评估工作计划，组建评估团队。同时，根据项目的实际额评估咨询报告
的资产进行了必要的清查核实，对相关当事人的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
查的基础上，按照评估机构提供的“资产评定估计明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
细状况，然后仔细审查各类资产评估明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查该表有无漏项，同时反馈给产权持有单位对上述表格进行完善。
权持有单位相关人员的配合下，对各项资产进行了现场勘查或替代程序，针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请产权持有单位核实或出具相关产权说明文件。
及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估咨询结论，撰写并形成初步评估咨询报告。
评估咨询报告后提交公司内部审核。完成内部审核后，在不影响对评估咨询结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就评估咨询报告有关内容进行沟通。完成上述资产评估程序后，出具并提交正式评估咨询报告。
成立，当上述假设条件发生较大变化时，资产评估人员及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估咨询结论的责任。
178,971.79万元，在评估假设成立的前提下，采用公允价值减去处置费用法，计算的另外的应收款-搬迁停工损失中的相关资产(包括涉及的 41宗土地出让收益返还款和搬迁导致不会再使用的设备)可收回金额为
过程中土地出让收益返还以“土地出让总价款”为基础。至本次评估基准日，纳入本次评估范围的部分宗地尚未完成“土地出让”，在最终进行“土地出让”时，各宗地可出让面积及规划条件可能与本评估咨询报告中设定的宗地条件存在差异，这些差异包括但不限于：纳入本次评估范围经营性用地中的铁路线路用地、水井用地等未明确规划的地块被明确规划为道路、绿地等非经营性用地；待深入研究用地、生产研发用地最终可出让面积及规划条件与本次评估中设定条件产生重大差异；本次评估范围中列为非经营性用地部分调整规划为经营性用地或作为保留资产返还产权持有单位等，这些差异均可能导致“土额评估咨询报告
益返还款可收回金额发生变动。鉴于评估对象的上述特征，本次评估咨询结论，仅在本评估咨询报告设定条件下成立，因各种原因导致实际情况与本评估咨询报告中设定条件存在差异时，本评估咨询报告及评估咨询结论需做出相应调整，否则不可被使用。
府收储且土地权属证书已注销；根据委托人暨产权持有单位提供说明材料，依据该 41宗土地的“土地收回(购)合同”(第石收储 2008(03)号、石收储 2008(04)号、石收储 2008(05)号、石收储 2008(06)号、石收储2008(07)号、石收储 2008(14)号)及补充协议，产权持有单位享有该 41宗土地出让收益返还款的收益权，即该 41宗土地使用权“按照土地出让总价款的 60%”，且“扣除已支付的土地征收补偿费、利息(利息以财政部门认定的数额为准)及另外的费用”之后的金额；其中“土地收回(购)合同”(第石收储 2008(14)号)及补充协议签署单位分别为华北制药集团海翔医药有限责任公司、华北制药华胜有限公司，其他上述“土地收回(购)合同”及补充协议签署单位均为华北制药股份有限公司。评估人员履行了对相关合同及协议的一般核实程序，但并非对上述权益的真实性、合法性和可实现性提供保证。
分宗地的可出让土地面积、土地用途及土地容积率等规划条件尚不明确，本次评估中，需对可出让土地面积、土地用途及土地容积率等重要的土地规划条件进行设定。依据委托人对土地规划条件的初步设定，在复核了部分规划资料的基础上，评估人员结合实地勘查情况对主要土地规划条件进行了合理设定，但该设定仅作为本次评估确定“土地出让总价款”的假设前提，且不能排除在可出让土地面积、土地用途及土地容积率等土地规划条件上，与最终挂牌出让时土地规划条件存
